Ist eine Lagerhalle ein Geschäftsraum?

Es handelt sich bei dem Wort "Lagerhalle" um eine Art Oberbegriff, der einfach eine große Räumlichkeit bzw. Fläche zum Einlagern von Materialien und Gütern beschreibt. Die Gewerbehalle ist rechtlich nicht für Privatpersonen geeignet und dient ausschließlich einem unternehmerischen Zweck. Meist werden sie von großen Unternehmen gemietet, gekauft oder gepachtet. Ob als einfaches Warenlager oder etwa auch Fabrikhalle bzw. Fertigungsstätte.

Dies können z.B. Büros, Praxen, Ladengeschäfte, Garagen, Fabrikationsräume, Lagerhallen oder Gaststätten sein. Geschäftsräume sind mithin alle Räume, die zu Zwecken des Erwerbs angemietet werden, also für gewerbliche oder andere selbständige Tätigkeiten. Als Geschäftsraummiete bezeichnet man den Teil des gewerblichen Mietrechts, der sich auf das Mieten oder Vermieten von geschäftlich genutzten Räumen bezieht.

Vor allem bei wertvollem Lagergut ist über zusätzliche Maßnahmen zum Objektschutz gegen beispielsweise Einbruch nachzudenken. Da in dem Fall beide Parteien ein Interesse an zum Beispiel der Beauftragung eines Wachdienstes oder dem Einsatz von professioneller Sicherheitstechnik haben, sollten Sie als Eigentümer und Vermieter bereits im Vorfeld mit potenziellen Mietern klären, welche Maßnahmen getroffen werden sollen und wie die Kosten aufgeteilt werden. Auch eine Staffelmiete ist möglich, bei der bereits im Mietvertrag festgelegt wird, dass sich die anfängliche Mietrate jährlich um einen bestimmten Wert erhöht. Sie als Vermieter tragen die Kosten nicht alleine, sondern das Unternehmen, das Ihre Immobilie anmietet, muss sich daran beteiligen. Bei der Festmiete zahlt Ihr Mieter für die Länge der Vertragslaufzeit immer die veranschlagte monatliche Mietrate, selbst wenn sich die Mietpreise in gegebener Lage zwischenzeitlich ändern.

Hallenbüros oder Meisterbüros in Form von abgetrennten Räumen oder gar in Form von Containern sind in Hallen mit einer Grundfläche von mehr als 2.000 m2 weit verbreitet, wenn nicht gar üblich und normal. Eine zwingende Verpflichtung, diese Räume innerhalb von Räumen mit einer Sichtverbindung nach außen auszustatten, wäre praxisfremd und auch aus Gründen der Sicherheit und des Gesundheitsschutzes bei der Arbeit nicht verhältnismäßig. Die Nummer 3.4 Beleuchtung und Sichtverbindung des Anhangs der Arbeitsstättenverordnung lässt dem Arbeitgeber in Abs. 1 Nr. 1 ausdrücklich die Möglichkeit, in Räumen, in denen betriebs- oder produktionstechnische Gründe einer Sichtverbindung nach außen entgegenstehen, auf die Sichtverbindung zu verzichten. Hallenbüros und Meisterbuden in großen Hallen müssen aus betriebstechnischen Gründen möglichst in der Nähe der Arbeitsplätze bzw. der Produktion liegen. Es würde ihrem Zweck betriebstechnisch meist eindeutig entgegenstehen, wenn man gezwungen wäre, solche Büros an Außenwänden und damit in größerer Entfernung von den Arbeitsplätzen, denen sie zugeordnet sind, vorzusehen. Bei solchen Hallenbüros muss aber dann für eine ausreichende Sichtverbindung in die Halle gesorgt sein, und zwar derart, dass das Tageslicht, das in der Halle durch Oberlichter einfallen soll, wahrgenommen werden kann und auch eine größere Entfernung zu überblicken ist. Die wichtigsten Eigenschaften einer Sichtverbindung nach außen sind: sie sollen den Beschäftigten eine Möglichkeit geben, den Tagesverlauf wahrzunehmen und das Auge regelmäßig auf große Entfernungen einstellen zu können. In großen Hallen kann deswegen auf eine Sichtverbindung nach außen verzichtet werden, weil beides dort gewährleistet ist, wenn Tageslicht durch Oberlichter einfallen kann und in der Halle große Entfernung zu überblicken sind.

Im Gewerberaummietvertrag wird regelmäßig auch der Geschäftszweck festgelegt, also der Zweck, für den Sie als Mieter die Räume nutzen dürfen, beispielsweise Nutzung als Büro oder Lagerhalle. Dieser vertraglich vereinbarte Geschäftszweck wird dann auch Inhalt des vertragsgemäßen Gebrauchs der Gewerberäume. Aus der Sicht des Mieters ist es wichtig, dass der Geschäftszweck nicht zu eng formuliert wird. Andernfalls ist er bei Betriebsänderungen oder -erweiterungen eingeschränkt und muss mit dem Vermieter über eine Änderung des Mietvertrags verhandeln. Bei einer eigenmächtigen Änderung des Geschäftszwecks muss der Mieter mit einer Abmahnung, unter Umständen sogar mit einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags rechnen. Im Mietvertrag sollte genau bezeichnet sein, welche Räume und Freiflächen und gegebenenfalls welches Inventar vermietet werden.